ìVocê tem ótimo crédito! Não precisamos de nenhuma documentação. Você já foi aprovado.î Embora ofertas como essa pareçam atraentes, sua simplicidade por si só é evidência de que você está entrando em um empréstimo ruim. Veja bem, os credores que exigem documentação também estão dispostos a oferecer taxas melhores. Aqueles que exigem pouca ou nenhuma documentação cobram por esse luxo por meio de uma taxa mais alta. No final, é muito melhor fornecer documentação sobre sua situação financeira e se espremer no melhor programa que puder.
Pense no negócio de empréstimos como uma escada. No topo da escada, você tem produtos de empréstimo A-paper. Todos nós já ouvimos falar de empréstimos A-paper. O crédito é excelente. Renda, ativos; está tudo lá. Então esses programas estão no topo. No meio da escada, você encontra o que eles chamam de programas de empréstimo Alt-A ou, efetivamente, a “alternativa” aos produtos de empréstimo A-paper. Pense nisso como A-menos papel. Os programas Alt-A oferecem diretrizes expandidas para pessoas que não se qualificam para empréstimos A-paper. E na parte inferior da escada, você tem produtos de empréstimo Subprime; programas projetados para pessoas com crédito B ou C. Lá embaixo, você pode obter quase tudo aprovado. As diretrizes são muito mais flexíveis e o processo de subscrição é mais simples.
Hoje em dia, há na verdade uma quarta categoria abaixo do Subprime. É chamado Hard Money e esses programas nem sequer consideram o crédito do mutuário. Os credores Hard Money estão preocupados apenas com o valor da propriedade e o tamanho do empréstimo. Eles olham para uma proporção chamada de proporção Loan-to-Value (LTV). Os credores Hard Money assumem que um calote é provável, então eles estão principalmente preocupados em garantir que haja capital suficiente na propriedade para pagar totalmente o empréstimo (mais taxas legais, a propósito) se a propriedade entrar em calote e eles tiverem que executar a hipoteca.
Obviamente, quanto mais alto na escada você sobe, melhores as taxas se tornam. Da mesma forma, quanto mais baixo na escada você desce, piores as taxas se tornam. Efetivamente, você paga pelo luxo de diretrizes relaxadas com uma taxa de juros mais alta. No topo da escada, você obtém ótimas taxas, mas eles vão pedir tudo. Documentação de renda. Extratos bancários. Bom crédito. Eles vão querer uma explicação de quaisquer grandes depósitos em sua conta bancária. Eles vão querer um histórico de emprego de 2 anos totalmente documentado. Eles vão querer boas reservas de dinheiro no banco depois que o negócio for fechado, só por precaução. Em outras palavras, eles vão te dar a melhor taxa, mas eles vão garantir que você consiga fazer os pagamentos depois. Baixo risco, taxa baixa. Alto risco, taxa alta.
A triste realidade hoje é que muitos corretores de hipotecas gentilmente empurram seus clientes para baixo na escada em vez de para cima. Isso torna a vida deles mais fácil. As diretrizes são mais flexíveis. Obter uma aprovação é mais fácil. Eles não precisam fornecer tanta papelada. Acredite em mim. Conseguir que um mutuário de papel A seja aprovado em um programa de empréstimo Subprime é fácil. Não há nada a fazer. Então você tem essas situações em que as pessoas ouvem: “não se preocupe com nada; você tem um ótimo crédito e não precisamos de mais nada; o empréstimo já foi aprovado”. Essas pessoas mal percebem que estão pagando por esse luxo com uma taxa de juros mais alta e provavelmente uma multa de pré-pagamento também.
O ponto é que você quer trabalhar com alguém que o empurre para cima na escada, não para baixo. Você quer alguém que instintivamente procure maneiras de encaixá-lo no melhor programa possível que puder. Você quer alguém que seja um pé no saco, pedindo todo tipo de documentação. Dessa forma, você sabe que eles estão tentando colocá-lo em um programa rigoroso. Agora, é claro que os melhores corretores de hipotecas terão um sistema em vigor onde podem solicitar e detalhar tudo o que precisam logo no início, tornando o resto do processo mais simples e tranquilo. Mas não fique muito irritado se seu corretor de hipotecas continuar pedindo mais. Em geral, é um bom sinal.
Confie em mim. Ninguém quer pedir todas essas coisas. É frustrante e pode ser embaraçoso se ele se esqueceu de pedir algo no início. Mas ele obviamente enviou sua inscrição para um programa rigoroso e se ele não obtiver essa documentação, os subscritores não aprovarão esse programa de empréstimo em particular. É simples assim. Então tenha um pouco de paciência e atenda ao seu pedido. Quando tudo estiver assinado, selado e entregue, a única coisa que você vai lembrar é da taxa. Você não vai se lembrar do extrato bancário extra. Você não vai se lembrar da carta de explicação. Você só vai se lembrar da taxa. E se sua taxa for menor do que a taxa do seu amigo ou do seu vizinho, você se sentirá bem com o empréstimo que obteve.
Em um artigo anterior intitulado “A fonte do dinheiro da hipoteca”, falamos sobre o fato de que muito dinheiro vem se acumulando nos últimos 25 anos ou mais. O resultado de todo esse acúmulo de dinheiro foi duplo. Primeiro, vimos as taxas de juros caírem de forma bastante constante desde 1982. Segundo, vimos muitos programas de empréstimos novos e inovadores sendo oferecidos. Ambas as realidades são alimentadas pelo processo competitivo, pois os credores competem por um número limitado de tomadores. Todos eles estão tentando lhe dar uma razão para pedir dinheiro emprestado a eles, em vez de seus concorrentes.
Vinte anos atrás, o único tipo de programa de empréstimo disponível era um empréstimo tradicional de 30 anos com taxa fixa A-paper. Ponto final. Era isso. E você tinha que ter um ótimo crédito, renda suficiente e uma entrada de 20% para obtê-lo. Então, todos os proprietários de imóveis no país se encaixavam no topo da escada. Todos os proprietários eram tomadores de empréstimos A-paper. Não existiam programas Alt-A ou Subprime. Eles não existiam.
Ao longo dos anos, conforme a quantidade de capital de investimento aumentava, o negócio de empréstimos se tornou mais competitivo e alguns credores começaram a oferecer programas com diretrizes mais flexíveis. Eles começaram a oferecer o que agora é conhecido como programas de empréstimo Alt-A. Isso realmente começou a ganhar velocidade há cerca de 15 anos. Mais tempo passou e alguns credores começaram a relaxar ainda mais as diretrizes. Eles começaram a oferecer o que agora chamamos de programas Subprime; programas que começaram a ganhar popularidade talvez 7 ou 8 anos atrás. E nos últimos anos, estamos vendo mais e mais pessoas na área de Hard Money. A tendência óbvia é que as pressões competitivas no setor resultaram em uma ampliação drástica dos programas disponíveis.
Então, vamos falar sobre a categoria Subprime por um minuto. Para nossos propósitos aqui, essa é a base da escada, já que os programas Hard Money realmente só se aplicam a transações de refinanciamento com taxas LTV muito baixas, e essas situações não são realmente tão comuns. A maioria dos programas de empréstimo na categoria Subprime são fixos por apenas dois anos. Alguns por três, mas a maioria por dois. Depois disso, a taxa é calculada como um índice mais alguma margem predeterminada.
Na maioria dos casos, a adição do índice mais margem é dois ou até três pontos percentuais maior do que a taxa inicial. Se a taxa inicial for 6%, o índice mais margem pode ser tão alto quanto 8 ou 9%. E isso não é tudo. Muitos desses programas de empréstimo têm uma opção de Juros Somente para reduzir o pagamento, mas essa opção geralmente expira após dois anos também. Então, quando a taxa fixa expira após os primeiros dois anos, a taxa sobe dois ou três pontos percentuais e a opção de Juros Somente desaparece ao mesmo tempo. Isso significa que o pagamento pode facilmente dobrar naquele ponto.
Fica pior. A maioria desses programas vem com uma penalidade de pré-pagamento de dois anos para começar. Então o mutuário fica completamente preso entre a cruz e a espada. Seu pagamento provavelmente dobrará depois de dois anos, mas eles não podem realmente fazer nada até que esses dois anos passem, a menos que queiram pagar uma enorme penalidade de pré-pagamento. Então a realidade é que essas pessoas devem começar a trabalhar em um refinanciamento no 23º mês, um mês antes do seu aniversário de dois anos, para que possam fechar o novo empréstimo um ou dois dias após a penalidade de pré-pagamento expirar. Se não o fizerem, ficarão presos a um enorme choque de pagamento e podem perder sua casa no processo.
Tudo parece muito ruim, não é? Claro que sim. Mas não tão rápido. Depois de discutir as desvantagens óbvias dos empréstimos subprime, não podemos transformá-los em vilões por completo. O que estamos falando aqui são programas de empréstimo que dão às pessoas a oportunidade de comprar uma casa; pessoas que nunca poderiam ter se qualificado para comprar uma casa há apenas 10 anos. De jeito nenhum. Recentemente, fiz uma transação de compra aqui na Bay Area para uma mulher que fez um financiamento de 100% com uma pontuação de crédito de 577; uma pontuação de crédito de 577! Isso é incrível! Não há como essa mulher ter comprado uma casa com uma pontuação de crédito de 577 em 1995. Não há como.
E são programas como esse que aumentam a demanda por casas; demanda que também sustenta os valores da sua casa. O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA estimou a propriedade de casas em 68,6% no final de 2003. A única razão pela qual a propriedade de casas é tão alta é porque esses novos programas de empréstimos flexíveis dão às pessoas a oportunidade de comprar casas; pessoas que não poderiam ter feito isso de outra forma. Isso aumenta a demanda, sustentando o valor de todas as casas, incluindo a sua e a minha. Esses programas de empréstimos subprime têm uma desvantagem, com certeza. Sem dúvida. Você tem que ter cuidado. Mas eles também fornecem valor real. Eles servem a um propósito.
Aqui está o furo. Se você usar um desses programas de empréstimos subprime para entrar em uma casa ou refinanciar sua casa existente, vá em frente. Mas você tem dois anos; dois anos para limpar sua situação para que você possa começar a subir essa escada quando for forçado a refinanciar dois anos depois. Você tem dois anos para limpar. E se você não fizer isso, você terá que passar pelo ciclo novamente. Você tem uma janela de dois anos cada vez que passa pelo ciclo. E toda vez que você deixa as coisas do jeito que estão, você será forçado a fazer isso de novo. A única pessoa que se beneficia desse ciclo é seu corretor de hipotecas. Eles ganham dinheiro cada vez que você refinancia. Você não se beneficia. Não importa o que alguém lhe diga, refinanciar custa dinheiro. É simples assim. Refinanciar custa dinheiro. E seu corretor de hipotecas ficará emocionado por poder fazer outro empréstimo para você, mas certamente não o deixará em melhor situação, isso é certo.
Deixe-me distinguir rapidamente entre este exemplo e o recente boom de refinanciamento. Se as taxas estiverem caindo e for possível refinanciar sua hipoteca a uma taxa menor, mesmo considerando as taxas envolvidas, enlouqueça. Refinancie o quanto quiser. Seu corretor de hipotecas estará ganhando dinheiro, mas você também estará se beneficiando. Mas o boom do refinanciamento acabou. Terminou em 2004 e as oportunidades de simplesmente refinanciar para uma taxa menor são poucas e distantes entre si.
O que estou discutindo aqui é uma situação em que o programa de empréstimo força você a refinanciar para evitar um grande choque de pagamento. Nessa situação, você precisa se preparar para poder entrar em um programa melhor na próxima vez; um programa que pode ser fixo por um período de tempo maior, ou um que não tenha uma penalidade de pré-pagamento, ou um que forneça uma opção de juros somente mais longa, ou um com uma margem menor. Para fazer isso, você tem que subir essa escada e ficar acima da categoria Subprime.
Há muitas coisas que você pode fazer para começar a subir essa escada e todas elas se enquadram em um dos três títulos: crédito, renda e ativos. Esses são os três pilares do processo de subscrição e serão discutidos em um artigo separado. Enquanto isso, entender a hierarquia de credores discutida aqui é o primeiro passo para melhorar seu perfil financeiro no futuro.
